Вопрос № 67208   Аннулируются ли гарантийные обязательства застройщика при организации жильцами товарищества собственников (ТС)? Риски создания ТС?

Вопрос от собственников квартир многоквартирного жилого дома (в прошлом, дольщиков). У дома непростая строительная история. Застройщик — районный УКС г.Минска. С 2008 года сменилось много подрядчиков, что отразилось на качестве всего в сданном доме.
Дом официально введен в эксплуатацию в ноябре 2013 года. Сейчас длится гарантийный срок (если мы правильно информированы, 5 лет? или 8?). На сегодня, крыша течёт. Канализация спроектирована или сделана с нарушениями, что вызывает постоянные засоры и т.п. Застройщик обвиняет подрядчиков, подрядчики — проектировщиков. Замкнутый круг, а гарантийный срок постепенно истекает. К тому же, "обслуживание" дома ЖЭСом — одно название. И жильцы разобщены, не организованы, не могут прийти к консенсусу даже по уборке подъезда, не говоря уже о более сложных и времязатратных задачах, касающихся совместного домовладения. Немногие активисты тонут в микроменеджменте. Решение любой задачи упирается в сбор денег со всех квартир дома, что утопично по сути.
Есть мнение, что спасти ситуацию может организация Товарищества Собственников (ТС). Но также есть и ряд серьезных опасений:
1. УКС (застройщик) проинформировал нас, что при создании жильцами ТС, гарантийные обязательства УКСа аннулируются и далее все браки и дефекты дома мы устраняем своими силами, за счет ТС. Правда ли это?
2. Из указа №536 известно, что избранного общим собранием жильцов дома председателя (кому мы доверяем) могут "принудительно переизбрать сверху", т.е. признать "не справляющимся со своими обязанностями" и местные исполнительные власти (и якобы, даже застройщик УКС) могут назначить своего кандидата. И далее, этим же указом установлено, что все решения ТС будут приниматься от общего количества собственников, а не от числа присутствующих на собрании. Таким образом, складывается ощущение, что "назначенного сверху" председателя будет практически нереально сменить. Так же, как и принять любое другое глобальное для дома решение, т.к. 100% кворума голосов собственников никогда не будет собрано (хотя бы по причине арендованных квартир или по причине болезни собственника или его проживания в другой стране). Как указ №536 работает на практике? Есть ли механизм избежать "назначения председателя сверху" (или работающий механизм его перевыбора)? И как эффективно решать вопросы в ТС без необходимости сбора 100% голосов?