Вопрос № 63417 Подоходный налог при продаже незавершенки

Вопрос задали 17.01.2017, 12:38 Вопрос относится к Налоговое право

В апреле 2013 года, перед моей свадьбой отец решил подарить мне незавершенный строительсвом жилой дом (законсервированное незавершенное строительством капитальное строение указано в ТП) который мы вместе с ним строили и участок (купленный с аукциона) на котором располагалась эта незавершенка, соответственно все документы оформлены на него - моя задача была финансирование данного строительства. Через месяц после дарения я продал дом(степень готовности была 77% т.е. стены, крыша, окна, штукатурка, стяжка пола, электрика, вода и канализация, капитальный забор по периметру участка были выполнены) и решил строить домик поменьше, купил участок и начал стройку.
В январе 2017 года мне приходит извещение об уплате подоходного налога от продажи недвижимости (незавершенки) и , соответственно, пени за период с 2013 года. Налоговая мотивирует это тем, что в Налоговом кодексе четко указано, что освобождаются от продажи одного в течение 5-ти лет жилого дома, участка и т.д.... Неавершенка (незавершенное строительсвом капитальное строение) не является жилым домом, поэтому подпадает под налогообложение.
Помогите разобраться в ситуации...

Ответы юристов (1)

Демидовец Алексей 6043416 • 20 января 2017 12:57

Обратимся к статье 163 Налогового кодекса, которая устанавливает виды доходов, освобождаемых от налогообложения подоходным налогом с физических лиц.

Абзацем 2 части 1 подпункта 1.33 статьи 163 Налогового кодекса установлено, что освобождаются от подоходного налога с физических лиц доходы, полученные плательщиками от возмездного отчуждения:

в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одного жилого дома с хозяйственными постройками (при их наличии), одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками (при их наличии), одного гаража, одного машино-места, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности. Исчисление пятилетнего срока производится с даты последнего возмездного отчуждения имущества, относящегося к одному виду.

Действительно, незавершенный строительством жилой дом как объект недвижимости не указан в абзаце 2 части 1 подпункта 1.33 статьи 163 Налогового кодекса.

Направляя Вам извещение, налоговая руководствовалась абзацем 4 части 1 подпункта 1.33 статьи 163 Налогового кодекса, которой установлено, что освобождаются от подоходного налога с физических лиц доходы, полученные плательщиками от возмездного отчуждения иного имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности. К иному имуществу не относятся ценные бумаги и финансовые инструменты срочных сделок, объекты недвижимого имущества, не указанные в абзаце 2 части 1 подпункта 1.33 статьи 163, имущественные права, доли, паи (части доли, пая) в организациях, а также имущество, ранее используемое плательщиком в предпринимательской деятельности в качестве основных средств.

Таким образом, с одной стороны, действия налоговой понятны и соответствуют указанным нормам.

С другой стороны, емеется определенная правовая колизия, которая может стать предметом рассмотрения в конкретном судебном разбирательстве (в случае обжалоания решения налогового органа), заключающаяся в том, что в абзаце 2 используется термин "вид имущества", а не "объект недвижимого имущества" т.е. разграничение идет по целевому признаку (жилое/нежилое и справедливо было бы относить незавершенное строительство жилого дома к объектам, освобождаемым от налогообложения подоходным налогом с физических лиц), а в абзаце 4 уже используетя термин "объект недвижимого имущества" со ссылкой на абзац 2, в котором нет темина "объект недвижимого имущеста", а используется термин "вид имущеста".

Иными словами, если руководствоваться буквальным прочтением абзаца 4, то ссылка в этом абзаце на абзац 2 ошибочна (не иеет смысла), поскольку в абзаце 2 отсутствует термин "объект недвижимого имущества".

При этом нужно понимать, что обжалование в судебном порядке решения налогового органа совсем не гарантирует его отмену, несмотря на существующую коллизию.

____________
Консультации вне сайта на платной основе